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[购房经验]厦门二手房交易全流程【政策、购房流程、税费、注意事项】 [复制链接]

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离线JDZHANG
 

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01厦门购房政策
  

  在购买二手房之前,我们需要先了解二手房的相关政策。关于是否有购买资格、首付比例、商品房交易等相关问题。
  
  首先关于买房资格。第一,不管是本地还是外地,满18周岁以上的成年人只要单身,最多只能买一套180平(含)以下商品房,其中,外地户口要在厦门4年内连续缴交3年以上社医保才有资格购买。第二,本市户口以家庭为单位,每个家庭最多只能购买2套180平(含)以下商品房。第三,外籍户口以及港澳台同胞无须社医保证明可购买一套。
  
  其次,关于商品房交易。第一,2017年3月25日以后的商品房不管是一二手都需要两年才可交易,其中,一手房以备案时间为准,二手房以收件时间为准。第二,2017年3月25日后通过赠与方式转让的,再次购买需满3年。
  
  再者关于限公证。还没办产权证的,要公证只能公证给直系亲属(配偶,子女,父母),外人不行。有证在手的可公证给外人,但外人不能再转委托其他人。2017年9月份,再做规定,受托人没有收款权利!涉及钱款要交给原委托人。
  
  最后是关于限贷。大原则是认房又认贷,认房认的是厦门的房,认贷则认的是全国范围内的贷款记录。这其中的贷款记录指的是住房贷款,消费贷不算,此外,组合贷算一笔而不是两笔。另外,银行依据网签价格和评估价之间的低者作为抵押物的价值依据。详细的贷款以及首付比例可看下图:
  


 02二手房的交易流程
  
  1.准备买房
  
  买房需要了解自身购房资格、买房需准备的信息材料,寻找中介、买卖咨询,审核自己的经济情况等等,为购房做好充足的准备。
  
  2.看房选房
  
  一般中介根据委托人的要求寻找到合适的房源,预约看房时间并在中介的陪同下看房,选择自己满意的房屋。
  
  3.产权查询
  
  买方选中房屋后,需查看所购房屋的产权证书,审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性,要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等。明确房屋的所有人信息、卖方是不是产权人、房屋是否可以交易等等,预防因产权带来不必要的纠纷。
  
  4.签约订房
  
  这一环节包括购房合同的签订、定金的支付等,是二手房交易中重要的一环,诸多购房协议在此刻生成,而这些签订的合同也是重要的凭证。在签订二手房买卖合同后需找评估公司做评价,这个过程一般来说要5-7个工作日。
  
  5.支付房款
  
  支付房款的方式不尽相同,有全款和贷款,依据个人情况而定,贷款买房的程序比全款买房复杂的多,贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的,则要向公积金和银行同时申请。这是整个二手房自行交易过程中耗时间的阶段,通常要40个工作日左右。
  
  6.缴税过户
  
  按揭办理下来后,要注意注销该物业的他项权证。将合同交到房管部门产权交易相关办事窗口,拿受理单。凭受理单到农税缴纳相关税费,拿契税完税证。凭完税契证到土管部门办理国土证。凭完税契证到房管部门办理房产证。购买二手房要交纳的税费主要有包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。交完税后,卖方再将房屋过户给买方。
  
  7.物业交割
  
  一般涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接,如果房产内部还有家具家电,还要核实清楚是否要更换或搬走,交割完成后业主交付钥匙,交易完成。
  
  03签订合同时的注意事项
  
  1.合同的建立
  
  房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用,可以直接拿来在范本的基础上做改动,民间合同多由卖方提供。买房就要注意,卖方做了哪些改动,提出自己的意见看法,以达成最后的统一。
  
  2.约定付房款
  
  一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。凭自身实力选择。
  
  3.确定交房细节
  
  (1)交房的时间和条件
  
  时间好办,条件可以提哪些?
  
  比如卖方要负责清空房间,整理干净等(想想看:开门,一个堆满垃圾的屋子)。
  
  (2)物业费、水电费等
  
  上面说过了,要他提供最后一个月的缴费证明。
  
  (3)过户
  
  ①时间:确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。
  
  ②费用:过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。
  
  PS:二手房交易税费
  
  包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。
  
  其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项,(其余几项都很少一般就是几百块钱)。在实际交易过程中,税费大多由买方承担,在市场比较冷淡的时候,也有部分卖方愿意承担税费。
  
  ③上证的人数:房产证上要写几个人的名字?老婆、孩子的如果要加,现在就一起写上,以后再加,麻烦的很。
  
  ④户口迁出:上一大点的最后一个问题,签订合同的时候就协议好卖方户口迁出的时限。
  
  4.明确违约责任
  
  这事真常有,如果合同签完,原房主A哥突然发现:我去,房价飙升了!!!!要你退房了。咋办?这时就先明确违约责任,注意以下几点:
  
  (1)合同上的时间必须都是精确的日期,不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。
  
  (2)每项主要义务都要有一一对应的违约责任,最好直接定下具体数额的违约金(但是别定太高,太夸张好像法院也不认)
  
  (3)定下如果违约,卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外,定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。
  
  04二手房交易税费(以商品住宅为例)
  
  在二手房交易的时候会产生一系列的税费,详细情况可查看下图:
  


  如果需要银行贷款,则在上述费用基础上加上评估费
  
  评估总价=贷款金额÷ 贷款成数
  
  评估单价=评估总价÷面积
  
  评估费:
  
  1、评估总价×0.4%(千分之四)×0.6(打六折)
  
  例:评估总价为87万,则评估费=87万×0.4% ×0.6=2088元
  
  2、评估总价超过100万以上的=(100万×0.4%+超过100万的价格×0.2%)×0.6
  
  例:评估总价为150万,则评估费=(100万×0.4% +50万×0.2% )×0.6=3000元。
  
  备注:在满足客户贷款条件下,评估单价应在允许的范围内,也就是说高评低评是有限度的。
 
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