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一法普法 | 一房二卖情况下买受ren权利优先实现的评析! [复制链接]

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一房二卖情况下买受人权利优先实现的评析!简介
2013年3月,被告吴某与原告刘某签订房屋买卖协议,协议约定吴某将位于某小区内的楼房一套出售给原告刘某。在刘某履行房屋买卖协议的义务付清全部购房款后,吴某遂将房屋交付给刘某使用,与此同时为表诚意,将自己的房产证交给刘某保管,并承诺三个月后协助刘某办理房屋过户手续。2013年6月份,吴某在刘某毫不知情的情况下又同另案原告赵某签订了另一份房屋买卖协议,将本已经卖给刘某的房屋再次出卖,吴某在收取了赵某15万元购房定金后便不知所踪。 
刘、赵二人无奈将吴某起诉至延庆法院,刘某要求被告吴某继续履行房屋买卖协议,协助自己办理房屋过户手续;赵某则要求解除其与吴某之间的房屋买卖合同并要求吴某返还定金15万元。

法院最终判决被告吴某协助刘某办理房屋过户手续;同时也支持了赵某的诉讼请求,判决解除吴、赵二人之间的房屋买卖合同、吴某返还给赵某定金15万元。


法律评析
本案中,产生了这样一个问题:当刘某、赵某二人的请求权不能同时实现时,刘某的房屋过户请求权和赵某的15万元定金返还请求权哪个应优先实现?
本文认为刘某的请求权应该先于赵某的请求权实现。主要原因有如下两点:


01依据物权优于债权的基本原
本案中刘某早已经缴纳了全部购房款,且在赵某申请对房屋查封之前就事实上占有并使用了涉案房屋,说明刘某和吴某之间的买卖合同已经成就,而刘某的房屋过户请求权实际上是一种请求确认权利的物权性质的请求权,而赵某的15万元定金返还请求权则为债权请求权。依照我国物权优于债权的基本法理,应该优先支持刘某的物权请求权。


02是诉前财产保全的性质和有效期决定的所谓诉前财产保全,也就是诉前保全,是指利害关系人因情况紧急,不立即申请财产保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的,可以在起诉前向人民法院申请,由人民法院采取的一种财产保全措施,目的是保护利害关系人不致遭受无法弥补的损失。这也就是说,当诉讼程序顺利结束且法律文书生效后,如果不会出现权利人遭受到无法弥补损失的情况,那么诉前财产保全的使命就完成了。我国民诉法目前还没有诉前保全裁定有效期限的规定,但依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第109条的规定:“诉讼中的财产保全裁定的效力一般应维持到生效的法律文书执行时止。在诉讼过程中,需要解除保全措施的,人民法院应及时作出裁定,解除保全措施。”立法愿意赋予诉前保全的效力亦具有延续性,但其效力应维持到生效法律文书执行时止,因此,本案中赵某申请的诉前财产保全的效力应该止于其生效的判决书开始执行时止,此时法院应依职权解除赵某的诉前保全,协助刘某完成房屋过户手续。至于赵某的15万元债权请求权,可以执行被告吴某的其他财产获得。
 
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