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过去有过去 2018-05-18 14:09

变革中的房地产,白银时代现投资新风向


  近日,由观点地产举办的《重构资产 2018城市观点论坛》在中国上海举行,五牛控股不动产投资执行董事刘少言受邀出席本次论坛并发表主题演讲。近年来,中国房地产面临着深刻的行业转型,从黄金时代迈入白银时代,不论是从存量市场的供需结构,还是从国家政策方针指向,或是金融资本供给,房地产都由黄金早期的以土地和资本资源驱动,进入深耕及内涵式发展阶段。而由资源和资本要素驱动的境遇也在行业转型态势下,从政策和市场供需变化的引导,进入探索、创新、开拓的时代,创新发展成为了真正助力企业和投资机构在地产领域开拓出未来新方向、新模式和新价值的关键。

  

  关于房地产的发展,刘少言在会上表示,房地产行业经历过去持续高杠杆、高增长和高利润的野蛮生长后,“黄金时代”已成过往,目前行业进入新时期。2016年,中国地产行业正式进入3000亿时代。她分析指出,目前地产企业按照销售总额呈现梯队化,并将逐渐拉开,龙头强者恒强。实际上,我国前十大房企销售额集中度总和从 2015 年的17.0%提升到了2017年的24.1%,预计未来的销售额将继续向龙头企业集中。这也对房企的品牌力、管理能力、融资能力、土地储备等各方面的综合实力提出了更严酷的挑战。

  与此同时,存量房经济下的存量房中介及地产O2O已经迎来了发展爆发期,3年之内,存量房交易占新房成交比例有望从现在的45%左右上升到70%,中介市场佣金规模有望超过千亿。毫无疑问,随着行业竞争的加剧和政策的收紧,地产行业将进入一个并购的黄金时期,开发商并购加快步伐,以链家为代表的存量房中介并购整合正当时。另一方面,2016年,中央经济工作会议提出了要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,地产长效机制逐步完善,在回归居住本质下,房地产仍然是国民经济的重要支柱,未来仍将保持较快的发展。

  众所周知,2018年,完善住房供应体系、推动房地产供给侧改革已成为加快住房制度改革和长效机制建设的关键,而市场与保障双轨制、租购并举的住房供应体系也将逐渐成型。刘少言提到,在此发展背景下,租售并举将成为商业地产建立长效机制的重要一环。实际上,在当前形势下,只有居住形式更加多样化、层级化,才能有效解决社会不同阶层的实际居住问题,与此同时,伴随土地供应结构的变化,未来租赁用地供应将明显提升,从当前发展趋势来看,核心城市的存量房市场开始慢慢占据主导地位,租赁占比也将逐步提升。面对中国超2.5亿的流动人口的住房应对来看,以2013年末全国流动人口居住方式为考量,租住私有住房比例超过2/3, 因此,租房必将是解决新城市人居住需求的主要手段。然而,面对如此庞大的潜在市场,和消费升级的不断促进,社会多方力量涌入,催生长租公寓市场快速增长,品牌优势、运营优势、成本优势都将成为房企、中介及投资机构等各方力量竞逐的关键。

  

  新时代下,对于房地产的投资,刘少言在会上强调,五牛控股持续在不动产投资领域开拓新格局,加快了业务的多样化,积极提升主动管理能力,未来也将加大在产业园区、工业物流、地产旅游地产等细分市场中积极布局。

  未来5年之内,伴随产业园供需不均衡的加剧,租金水平的上涨,增长率将持续攀升到5%,而五牛控股早已率先在松江漕河泾、佘山、奉贤等地积极关注优质的工业地产。同时,物流地产也将在政策支持下,在网络零售、电商、农资物流、制造业转型升级影响下,也将迎来新的春天,五牛控股持续看好这个行业,并且持续寻找优质的资产,通过专业的资产管理、运营、升级,在不动产领域坚持专业化与国际化,提升企业核心竞争力。以较低的再造成本携手合作伙伴实现远期的投资目标,既能体现五牛控股的精准、前瞻投资视角也是公司主动管理和运营能力的体现。五牛控股未来将持续发力,希望在不动产领域再创行业佳绩。


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